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Servicios - Preguntas frecuentes

Preguntas frecuentes de Compra - Venta

¿Cuáles son los documentos que se suscriben hasta la Escritura?
Usualmente son tres los documentos: Reserva de Compra, Boleto de Compra - Venta y Escritura Traslativa de Dominio.
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¿Qué es la Reserva de Compra?
Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador realiza por el inmueble en cuestión entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.
¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?
Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.
¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?
En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.
¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?
Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.
Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?
Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta o Escritura, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva.
¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra el 70% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.
¿Qué es un informe de dominio?
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo).
¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida" para vender.
¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?
El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar la Reserva, el Boleto y la correspondiente Escritura.
 
También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades.
¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito bancario puede designar escribano para la compra?
El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta e hipoteca. Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Sin embargo el Banco facilita al cliente un listado de escribanos dentro de los cuales deberá elegir.
¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?
Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de confianza.
¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?
Los honorarios del escribano si se pagan según el uso y costumbre de la práctica notarial, se dividen de la siguiente manera, el 33% paga el vendedor y el 66% paga el comprador. Esto puede variar de acuerdo a la negociación realizada en la compra venta.
¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?
Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma.
 
Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.
¿Existen otros gastos relacionados con la escrituración de un inmueble?
Sí. El vendedor deberá pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmueble (ITI) para el caso que la propiedad que vende no sea vivienda única y para el caso que fuera vivienda única si no hace reemplazo de vivienda.
¿Qué documentación es necesaria para realizar la escrituración de un inmueble?
El escribano para poder realizar la respectiva escritura traslativa de dominio solicitará al vendedor la Escritura Original del inmueble, con su respectiva inscripción en el Registro General de la Propiedad de Rosario, los impuestos, los planos de mensura, y la documentación que acredite la identidad de los titulares.
¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien.
 

Preguntas frecuentes de Alquiler

¿Cómo se denomina a las partes del contrato de locación?

a) Al que paga el precio se lo denomina locatario, arrendatario o inquilino.
b) Al que recibe el pago y da en alquiler el inmueble se lo denomina locador o arrendador.

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¿Cuáles son los plazos máximos y mínimos?

Con respecto a los plazos mínimos según la ley será de 2 años.

Quedan exceptuados de este régimen:

  • las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a su personal, las que podrán pactarse libremente;
  • las locaciones de viviendas amuebladas para fines turísticos en zonas aptas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de 6 meses;
  • las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos, y los que formen parte de un inmueble destinado a vivienda que hubieren sido locados, por separado, a dichos efectos, para los que rige también la libertad de contratación;
  • las locaciones de puestos de mercados o ferias no necesitan acogerse al plazo mínimo legal; y
  • las locaciones en que los Estados Nacional o Provincial, municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos, no están sujetas al término mínimo legal.

En cuanto al plazo máximo, la ley establece que el contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de 10 años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los 10 años.

¿Y qué pasa si, transcurrido el período establecido en el contrato, se continúa con la locación?
Si terminado el contrato, -dice la ley- el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.
¿Los pagos deben pactarse siempre por períodos mensuales?
Sí, es un requisito que establece la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación que se establece como regla general para todos los contratos.
¿Qué diferencia hay entre la fianza y el depósito en garantía?

La fianza es un contrato (accesorio al de locación), que se configura cuando una de las partes (fiador o garante) se obliga accesoriamente por un tercero (el locatario), y el acreedor de ese tercero (el locador) acepta su obligación accesoria. En otras palabras, el fiador es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario.

En cambio, el depósito en garantía implica la entrega de una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación. La fianza también garantiza igual evento, pero es personal.

¿Se puede pactar el cobro del valor llave?
El cobro del valor llave, que por esencia corresponde a la locación destinada a comercio, industria, etc., no ha sido prohibido para dichas locaciones, sino sólo para las destinadas a vivienda.
¿Puede el locatario dar por terminado el alquiler antes del período pactado?

La Ley de Locaciones Urbanas en el capítulo en que trata "Locaciones de Inmuebles destinados a Vivienda" dispone que el locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver (terminar) la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado.

También dispone la ley que si se ejerce esta opción durante el transcurso del primer año del contrato, se deberá abonar al locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio de alquiler, y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.

¿Qué sucede en caso de fallecimiento del locatario?
En caso de fallecimiento del locatario (o de abandono de la locación –agrega la ley-), el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo un ostensible trato familiar.
¿Cómo se puede determinar que una garantía es comprada?

Para saber si una garantía es comprada se debe presentar en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble una solicitud (Formulario Nº 5) denominada “Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble determinado”, para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han solicitado sobre el inmueble del garante en los 90 días anteriores a la expedición del certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe presumir que la garantía podría ser comprada.

Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o hipotecado o si está inscripto como bien de familia. El trámite puede ser efectuado por un particular siempre que lleve la firma de un escribano, abogado o martillero público.